Дорогостоящее ипотечное кредитование – когда ожидать снижения стоимости вторичного жилья

Вторичные объекты дешевеют на

Увеличение ипотечной ставки пока особо не повлияло на стоимость вторичного жилья. Но эксперты прогнозируют, что в ближайшее время может произойти сокращение примерно на десять процентов.

Не так давно Центробанк увеличил ключевую ставку до 15-16% по основным кредитным программам, которые используются для покупки вторичного жилья. В результате, в месяц при покупке однокомнатной квартиры в Москве путем оформления ипотечного кредитования нужно платить около 138 000 рублей.

Оказало ли какое-то влияние на спрос на вторичные объекты в столице? Будут ли предоставляться скидки? Эти и многие другие вопросы разобрали со специалистами…

Какая ситуация сегодня на вторичном рынке жилья?

После того как процентная ставка по ипотечному кредитованию увеличилось, весь октябрь на рынке вторичного жилья в столице продажи не останавливались. Но при этом численность просмотров, а также заявок уменьшилось примерно на 20% (если провести сравнение с пиковыми показателями). Данная информация была предоставлена экспертами.

ЦИАН отметил, что всего за один месяц (октябрь) в столице реализовали 17 100 квартир. Это на 2% меньше, чем в августе, но при этом на 1% больше, чем в сентябре. Если же сравнить количество просмотров в октябре и в августе, можно отметить снижение на 20%. Основная причина – стремительное повышение кредитной ставки, а также усложнения процесса получения ипотеки. Данная информация представлена «ЦИАН. Аналитика».

«Первичное жилье, как правило, продается в кредит. На вторичном рынке данный фактор не является основным», – рассказал Попов Алексей.

Отдельно подсчеты провела и компания «Инком-Недвижимость». С сентября по октябрь численность реализуемых сделок, а также авансов увеличилась примерно на 20%. При этом на 10% снизилось количество звонков от новых клиентов, а также обращений от них.

«Столь активное снижение интереса со стороны покупателей обусловлено тем, что постепенно увеличиваются ипотечные ставки. Что же касается каких-то кардинальных изменений, то в ближайшее время мы их не ожидаем», – рассказал Сергей Шломов, который курирует вторичный рынок в организации «Инком-Недвижимость».

Основная причина, как отмечает Шломов, заключается в том, что свыше 70% сделок являются альтернативными. Иными словами, люди изначально продают собственное жилье. На те средства, которые они выручают от продажи, приобретают что-то другое. Для этого выбирается вторичный либо же первичный рынок. Если возникает потребность в доплате, используется ипотечный кредит (сумма в этом случае будет относительно небольшой). Помимо этого, некоторые пользователи рассчитывают на то, что в дальнейшем они смогут провести процедуру рефинансирования.

«Повышение ключевых ставок не станет основной причиной обрушения всего рынка недвижимости. При этом важно понимать, что работать рынок в 2024 году будет лишь на 70-75%», – рассказал Шлома.

На данный момент снизился не только спрос, но и количество потенциальных покупателей. Юлия Дымова, которая руководит агентством недвижимости, отмечает, что основная причина – это ужесточение программы ипотечного кредитования.

«Большинство ипотечных кредитов, которые выдавались на других условиях, освоено. Те ставки, которые устанавливаются сейчас, не привлекают пользователей», – рассказала Дымова.

Юлия отметила, что некоторые клиенты рассчитывают в дальнейшем воспользоваться рефинансированием, а также постепенным снижением ключевой ставки. Из-за этого они и оформляют сделки. Некоторые покупатели начали присматриваться к более дешевым вариантам.

Представители пресс-службы Сбербанка рассказали о том, что постепенно в октябре спрос на готовые объекты недвижимости начал снижаться. Организация «Домклик» провела исследование и установила, что объем ипотечных кредитов в октябре уменьшился. Если сравнить с сентябрем, то он уменьшился на 5,8%. Что же касается выдачи кредитов, то численность практически не изменилась. Количество выдач – около 3 000-3 500 кредитов.

«Из-за того, что динамика выдачи пока сильно не изменилась, до сих пор увеличивается стоимость объектов недвижимости», – рассказали сотрудники «Домклик».

Рекордный спрос на рынке недвижимости

Росреестр Москвы объявил о нескольких рекордах в октябре, отмеченных на вторичном рынке недвижимости столицы. 49 400 сделок было зарегистрировано за третий квартал. Для этого времени такое количество считается максимальным. Если сравнить с прошлым годом, то произошло увеличение примерно на 74,1%. Начиная с января по октябрь этого года, было проведено около 127 560 сделок (на вторичном рынке недвижимости). Этот показатель также относят к рекордным.

Рост цен постепенно замедляется

Несмотря на то, что большинство готовых объектов жилья в столице до сих пор дорожает, замедление роста цен все же прослеживается. Аналитики отмечают, что в течение 2023 года стоимость 1 кв. м. в Старой Москве увеличилась на 6,1% (цена за 1 кв. м. — 267 000 рублей). В Новой Москве стоимость 1 кв. м. составляет сейчас около 203 200 рублей (увеличение на 3,6%).

Стремительное повышение цен произошло в летний период. Основная причина – ослабление рубля. Дополнительное влияние оказало и повышение Центробанком ключевой ставки. В этот период готовым жильем начали интересоваться многие граждане. В Старой Москве с июля по октябрь все вторичное жилье подорожало примерно на 5%. В Новой Москве цена увеличилась на 2,8%. Данная информация была предоставлена сотрудником аналитической организации «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Что же касается октября, то в этот период стоимость вторичных объектов недвижимости начала постепенно уменьшаться. Показатель держится на уровне 0,8-1,6%. Эта информация была представлена экспертам в области недвижимости.

«Постепенно спрос на вторичную недвижимость снижается, что приводит и к снижению роста стоимости. На вторичном рынке продажи начали падать потому, что условия ипотечного кредитования стали более жесткими. На данный момент наиболее крупные банковские учреждения готовы предоставить ипотеку под 15,6% и более. Но такие условия доступны лишь тем заемщикам, которые готовы внести не менее 20% от всей суммы в качестве первоначального взноса. Для большинства людей подобные условия неприемлемы. Реализовать их довольно сложно», – рассказал Репченко Олег.

Постепенное замедление роста цен

В Москве стоимость готовых жилых объектов до сих пор растет. Но в последнее время рост все же приостанавливается. Не так давно агентством IRN.RU была представлена статистика. Так, в течение этого года в Старой Москве жилье подорожало на 6,1%, а вот в Новой Москве – на 3,6%.

Более стремительно цены начали увеличиваться в летний период. Произошло это ввиду того, что рубль в данный период был ослаблен. Некоторое влияние оказало и повышение кредитной ставки Центробанком. Стоимость вторичного жилья, находящегося в пределах Старой Москвы, подорожало на 5%. В Новой Москве цена выросла на 2,8%. Данная информация была представлена соответствующим аналитическим отделом. Постепенно рост цен начал замедляться. В некоторых районах столицы и Подмосковья он практически полностью остановился.

«Стремительное снижение спроса приводит к тому, что практически останавливается рост цен. На вторичном рынке объекты продаются реже, поскольку ставки по ипотечным кредитам сейчас довольно высокие. При этом на более лояльные условия могут рассчитывать только те потребители, которые будут вносить первоначальный взнос в размере 20% относительно общей суммы и более», – рассказал Репченко.

Организация «Инком» обозначила ценовую стагнацию. Рассматривался вторичный рынок в Старой Москве (в октябре – 278 500 рублей, а в сентябре – 277 700 рублей). На данный момент в Новой Москве цена составляет 204 400 рублей (месячный рост – около 1%, а годовой – не более 0,7%).

«Такая ситуация обусловлена относительно небольшим числом предложений», – делится Шлома.

Отдельно статистику подготовили и сотрудники ЦИАН. На данный момент вторичная недвижимость в Москве стоит около 316 000 рублей (месячный прирост составил 0,6%). Попов обозначил, что появились косвенные признаки постепенного снижения цены за 1 кв. м.

«Ранее все новинки на рынке имели более высокую цену. Теперь же ситуация меняется», – рассказывает специалист.

Вторичные объекты дешевеют на 10%

Максимальное влияние повышения ипотечной ставки произойдет уже в 2024 году. Такие прогнозы были сделаны профессионалами IRN.RU. Из-за того, что спрос на недвижимость снижается, прогнозируется уменьшение цены на 10%.

«В ноябре и в декабре цены особо меняться не будут. Активное снижение произойдет уже в следующем году», – рассказали аналитики из IRN.RU.

Соответствующий прогноз был подготовлен и сотрудниками «Инкома»…

«Численность сделок, которые будут проводиться на вторичном рынке, постепенно уменьшается. Из-за этого начнут снижаться и цены. Мы думаем, что снижение произойдет, примерно, на 10%, – поделился руководитель «Вторичного рынка» данной организации. – Но подобное будет прослеживаться лишь весной следующего года. Ведь именно это время требуется, чтобы было накоплено соответствующее количество предложений».

Отдельно Алексей Попов отмечает, что будет дешеветь и вторичное жилье. Несомненно, падение цен не будет таким же стремительным, как в 2008-2009 гг. Основная причина заключается в том, что ценообразование вторичного и первичного рынков тесно переплетается. Именно поэтому чрезмерное снижение цены невозможно.

Допускается, что в новостройках, которые были сданы не так давно, будут продавать квартиры по более низкой цене. Дополнительно будут подготовлены привлекательные ипотечные программы.

«Численность заявок на получение ипотеки уменьшается. Из-за этого постепенно уменьшается и спрос», – подвели итоги сотрудники «Домклика».